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Der Bundesgerichtshof hat am 14.7.2009 über Zulässigkeit der Ausübung gewerblicher Tätigkeiten in Mietwohnungen entschieden. Dabei war zu prüfen, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. In ihrem Mietvertrag war die Anmietung zu Wohnzwecken vereinbart und eine andere Nutzung nur mit Einwilligung des Vermieters zu regeln.

Der Beklagte übt in der angemieteten Wohnung selbständige Tätigkeiten als Immobilienmakler aus. Der Vermieter forderte den Mieter unter Androhung der Kündigung auf, die gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung zu unterlassen. Bald darauf erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung. Dabei wies er auf die vertragswidrige Nutzung der Mietwohnung hin. Er forderte den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden (VIII ZR 165/08), „dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, (...) kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.“

Quelle: Bundesgerichtshof]

In seiner Entscheidung (VIII ZR 205/08) vom 8.7.2009 hat der BGH die Toleranzgrenze von 10 % in Bezug auf eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche bestätigt. Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist. Dabei war die im Mietvertrag zugrundegelegte Wohnfläche (55,75 qm) höher als die tatsächliche (51,03 qm). Die Klägerin (der Vermieter) verlangte nun die Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je qm.

Der BGH urteilte dazu, "dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

[Quelle: Bundesgerichtshof]

Der Bundestag hat am 2.7.2009 zur Reform des Erbrechts und Verjährungsrechts zugestimmt. Folgende wichtigen Punkte sind von der Reform betroffen:

Modernisierung der Gründe für die Entziehung des Pflichtteils

Mit dem Pflichtteilsrecht werden Nachkommen auch dann bedacht, wenn sie durch den Erblasser von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen worden sind. Gemäß dem Pflichtanteil steht ihnen die Hälfte des gesetzlichen Erbteils zu. Diese Höhe bleibt unverändert. Reformiert wurden jedoch die Anforderungen an die Begründung zur Entziehung des Pflichtteils durch den Erblasser, die er durch Testament oder Erbvertrag niederlegen muss. Hierzu zählen:

  • Vereinheitlichung der Entziehungsgründe (gleiche Anwendung für Abkömmlinge, Eltern und Ehegatten oder Lebenspartner)
  • Schutz von Personen, die die dem Erblasser nahe stehen, z. B. auch Stief- und Pflegekinder (Pflichteilsentziehung, wenn Pflichteilsberechtigter nahestehenden Personen nach dem Leben trachtet)
  • Wegfall des Entziehungsgrunds des "ehrlosen und unsittlichen Lebenswandels" zugunsten des Entziehungsgrunds "rechtskräftige Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung" bzw. "bei Straftaten, die im Zustand der Schuldunfähigkeit begangen wurden" (Unzumutbarkeit der Überlassung des Pflichteils an den Verurteilten)

Erweiterung der Stundungsgründe

Mit der geltenden Stundungsregelung soll verhindert werden, dass gerbte Vermögen, wie zum Beispiel Immobilien nach dem Tod des Erblasser verkauft werden müssen, um den Pflichteil auszahlen zu können. Mit der Reform soll die Stundung erleichtertet werden und für jeden Erben durchsetzbar sein.

Gleitende Ausschlussfrist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch

Schenkungen des Erblassers bleiben im Nachlass nach bisherigen Recht erst dann unberücksichtigt, wenn seit der Schenkung 10 Jahre verstrichen sind. Die Reform sieht nun eine gestufte Berücksichtigung vor, je länger sie zurück liegt: "Eine Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall wird demnach voll in die Berechnung einbezogen, im zweiten Jahr jedoch nur noch zu 9/10, im dritten Jahr zu 8/10 usw. berücksichtigt."

Honorierung von Pflegeleistungen im Erbausgleich

Trifft der Erblasser in seinem Testament keine Ausgleichsregelung, wird ein pflegender Angehörige heute oftmals unzureichend berücksichtigt. Erbrechtliche Ausgleichsansprüche gibt es nach bisherigem Recht nur für einen Abkömmling, der den Erblasser über längere Zeit gepflegt hat und dabei auf sein berufliches Einkommen verzichten musste. Mit der Reform ist der Anspruch unabhängig vom Verzicht auf eigenes berufliches Einkommen.

Abkürzung der Verjährung von familien- und erbrechtlichen Ansprüchen

Mit der Reform zum Erbrecht wird die Verjährung von familien- und erbrechtlichen Ansprüchen an die Verjährungsvorschriften des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes von 2001 angepasst. Dieses sieht eine Regelverjährung von drei Jahren vor. Diese gilt nun auch für familien- und erbrechtliche Ansprüche. Ausnahmen mit längerer Verjährung bleiben jedoch bestehen.

Lesen Sie auch:

[Quelle: Bundesministerium der Justiz]

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