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Der Bundesgerichtshof hat am 12.05.2010 eine Entscheidung (VIII ZR 96/09) zu den „Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.“

Im zugrunde liegende Rechtstreit hat der Vermieter seinen Mieter, zur Räumung einer Wohnung aufgefordert, da dieser über drei Jahre überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt hatte. Der Vermieter hatte den Mietrückstand, mittlerweile waren es über 5.000,- €, nicht hingenommen und wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Der Vermieter hat den Zahlungsrückstand hierbei konkret aufgelistet.

Das zuständige Amtsgericht hatte die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung verurteilt. Die dagegen gerichtete Revision beim BGH der Mieter hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die fristlose Kündigung „den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.“

Diese Rechtsprechung, so der der Bundesgerichtshof wurde „nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können.“

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[Quelle: Bundesgerichtshof]

Der Bundesgerichtshof hat am 12.05.2010 entschieden (VIII ZR 185/09), „dass ein Wohnungsmieter eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.“

Hintergrund dieser Entscheidung war die Klage eines Vermieters. Dieser verlangte von seinen Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Gegen eine Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 wandten sich die Mieter, da hier unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Miete umgelegt worden ist, die Mieter jedoch gemäß der vertraglichen Vereinbarung hierfür nicht zur Zahlung verpflichtet seien. Gleiches galt für die Betriebskostenabrechung des Folgejahres 2004. Auch hier monierten die Mieter die anteilige Steuer. Für 2005 wurde erneut die Grundsteuer verrechnet. Hier äußerten sich die Mieter allerdings nicht mehr.

Der Bundesgerichtshofs hat nun entschieden, „dass eine erneute Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 hinsichtlich der auf die Beklagten anteilig umgelegten Grundsteuer nicht deshalb entbehrlich war, weil die Beklagten bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004 jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. Ziel des Gesetzes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist ist daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen.“

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[Quelle: Bundesgerichtshof]

Der Bundesgerichtshof hat am 14.7.2009 über Zulässigkeit der Ausübung gewerblicher Tätigkeiten in Mietwohnungen entschieden. Dabei war zu prüfen, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. In ihrem Mietvertrag war die Anmietung zu Wohnzwecken vereinbart und eine andere Nutzung nur mit Einwilligung des Vermieters zu regeln.

Der Beklagte übt in der angemieteten Wohnung selbständige Tätigkeiten als Immobilienmakler aus. Der Vermieter forderte den Mieter unter Androhung der Kündigung auf, die gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung zu unterlassen. Bald darauf erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung. Dabei wies er auf die vertragswidrige Nutzung der Mietwohnung hin. Er forderte den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden (VIII ZR 165/08), „dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, (...) kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.“

Quelle: Bundesgerichtshof]

In seiner Entscheidung (VIII ZR 205/08) vom 8.7.2009 hat der BGH die Toleranzgrenze von 10 % in Bezug auf eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche bestätigt. Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist. Dabei war die im Mietvertrag zugrundegelegte Wohnfläche (55,75 qm) höher als die tatsächliche (51,03 qm). Die Klägerin (der Vermieter) verlangte nun die Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je qm.

Der BGH urteilte dazu, "dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

[Quelle: Bundesgerichtshof]

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